抓紧推进住房租赁市场的立法工作‘168体育官网’

租房市场步入了变革的时代。10月22日，住房城乡建设部部长王蒙徽特别强调，住建部正在展开12个大中城市住房出租试点工作，同时，在抓住前进住房出租市场的法律工作。

在租并购荐的大背景下，租房市场亟须良性发展。今年7月住房和城乡建设部等9部门牵头印发《关于在人口净流入的大中城市减缓发展住房出租市场的通报》，拒绝更进一步减缓前进培育和发展住房出租市场涉及工作。据不几乎统计资料，目前全国有数多达8个省份20个以上城市公布了出租新政。与此同时，信用租房模式的发售，也给人们带给了期望。

10月10日，支付宝宣告将有多达100万间公寓月入驻支付宝，在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、郑州这8个城市首度推展信用租房。支付宝用户芝麻分若超强650分，之后可享用免除押金、房租月缴服务。

这意味著，传统的租房惯例“遣一缴三”(即一个月的房租作为押金并重复使用缴三个月租金)将不会重写。信用租房，能否沦为撬动住房出租市场传统模式的杠杆，又能否摇动国内出租市场的一池春水?免除押金可月缴，信用租房前景辽阔信用租房并非横空出世的新事物，也不是支付宝的专利。据支付宝母公司蚂蚁金服方面透漏，在此次8城推展之前，信用租房已在上海展开过半年左右的试点。

试点结果显示，有80%的用户自由选择了房源占到比只有15%的信用免除押金方式租房。这一结果是他们在原先试点基础上，将信用租房升级为支付宝长年模块的原因。

而在支付宝宣告消息一天后，中国银联也宣告与沈阳市房产局签订住房出租服务平台合作协议，联合推展住房出租市场建设。不过就覆盖范围来看，支付宝似乎更大。

据理解，目前终端支付宝的主要是连锁品牌公寓魔方，以及租房服务商蘑菇租房，通过服务商终端了近百家品牌公寓，如welike、朗筑城公寓等。目前支付宝终端的房源多达100万套，其中信用租房的房源(即用户芝麻信用分多达650分免押金的房源)占到比约为15%左右。蚂蚁金服方面回应，信用租房需要在租房合约签定后，基于各方的还款记录，构成租客、房东和从业人员的租房信用档案。

珍惜房源，如期交租，真诚长胜等不道德都有助信用累积;蓄意欠租、提早清退、给定涨租等明知不道德则不会影响其信用评估。对于信用租房，业内人士大多所持认同态度。中国房地产数据研究院继续执行院长陈晟认为，信用租房通过引进新的生产方式和信用模式，通过除押金以外的其他信用增持得出租房信用，是较为创意的方式。

从社会变革、希望青年人、租售同权的大背景下看，应当说道是个好事情。北京市房地产法学会副会长兼任秘书、大城经济贸易大学教授赵秀池指出，由于传统的“遣一缴三”模式改变为收押金模式，一部分传统租房模式不会改变为信用租房，信用租房对传统租房模式不会有一定冲击。但由于这种模式不会减低承租人的开销，减少出租住房的市场需求，在一定程度上不利于出租市场的发展。

作为业内人士，链家研究院院长杨现领回应，信用租房对房东和租客都是有益的：对租客来说，所有房源统一划入交易平台，回避了欺诈房源问题，且价格半透明，免除押金政策也能减免租客后顾之忧;对房东来说，寻找优质客户需要增加后期运营成本。信用租房如何推展国家从多个层面为还包括信用租房在内的住房出租市场建构了大力的发展氛围和政策环境。早在7月底，成都之后明确提出“在2017年底前重新组建或扩建3到4家国有住房出租公司”。8月底,武汉重新组建第一批5家国有住房出租平台，目标在年底前获取不少于7000间、30万平方米的出租房屋增量。

9月15日上海市政府公布《关于减缓培育和发展本市住房出租市场的实行意见》,具体回应，“通过国资国企的引导和样板,尽早减少市场供给,平稳市场租金，将国有企业打导致本市住房出租市场的稳定器、压舱石，并构成一批可拷贝、可推展的经验作法，更有更好的企业投身住房出租产业。”今年10月，国家住房出租试点首批12个城市之一的合肥市首家国有房屋租赁公司——合肥庐阳国有房屋租赁经营有限公司月上海证券交易所，该公司将通过市场化运作，在年内筹措2000套出租房源上市。政策毫无疑问为住房出租市场建构了大力的环境，但实施到具体操作，信用租房仍有水土不服的问题。

赵秀池认为，押金起着了一定借贷信用的起到，但减免押金，房东还是不会实在不做事，而出租企业也较少了一部分可以周转的资金。和支付宝信用租房积极开展合作的一家企业的高管张光明(化名)对中国青年报·中青在线记者坦言，尽管早已积极开展合作，但他对信用租房并不寄予厚望。

“从租客的看作是好事，能减低压力，但房东或运营租房的企业通过芝麻信用分对租客的抵挡十分很弱。”张光明说道，由于支付宝获取了简单的租房申请，对他们来说是流量来源，因此他们引入了信用租房体系。

他们对债权人有预期，但一两周后迅速被坏账数据压制到了。“客户用于信用租房不交钱、债权人的概率相当大，近超获客成本。

”他说道，一方面，支付宝不会带给流量和宣传价值，但另一方面，产生坏账的数据又相当大，综合显然对他们来说不是很合算，更加看起来一个“鸡肋”。事实上，因为芝麻信用并非强迫的信用体系，而我国个人联合报体系也有待发展，因此信用租房的约束力也尚待仔细观察。优客逸家创始人、CEO刘翔认为，芝麻信用分对租客债权人不交钱的约束力较小，还无法影响用户在银行联合报系统的信用，在租房这个以致于成千上万支出的领域来说，债权人成本太低，约束债权人不道德的机制还在思索中。

还有一些租客对媒体回应，信用租房可选择的空间较为较少，选到自己讨厌的房源并不更容易。张光明说道，信用租房完全不有可能向个人房东前进。对于房东来说，没动机只看信用分而不要押金。

对企业来说，如果手里有大量押金，就不会有较为好的现金流收益。因此，信用租房在长年来看对他们并不是好事。北京东城区某链家中介告诉他中国青年报·中青在线记者，如今的信用租房一两年前就开始做到了，只是修改了缴纳租金的流程，会对行业有过于大冲击。

前述中介说道：“互联网冲击租房中介?很难的。之前那些租房O2O公司都没有顺利，(我们)会因为芝麻信用就被击败。租房还是一个较低频率、低成本、较低报酬的做生意，互联网公司会也不擅长于做到这些脏活累活。

”必须更加多金融反对“从金融创新看作，这有可能改变传统租房方式，因为它在创意入口，转变信用模式，(对企业来说)这是一个布局。”陈晟认为，我国房产销售金额超过12万亿元，二手房销售也有5万亿左右元，租房市场激进估算也斩万亿元。由于房地产交易都是大宗不道德，因此，消费者金融数据十分最重要。但由于租房市场的属性所致，互联网金融机构想要必要插手交易并不更容易。

苏宁金融研究院互联网金融研究中心主任薛洪言认为，租房少有看图片就下定决心的，都要去现场看，因此租房市场轻线下场景，互联网金融机构一开始不能从“边边角角”的角度为各个缴纳环节获取反对，找寻新的机会和突破口。因此，租房市场所必须的金融反对远比免除押金的信用租房简单得多。

上海市于9月实施的《关于减缓培育和发展本市住房出租市场的实行意见》明确指出，希望开发性金融机构通过合理测算未来出租收益现金流，获取合乎住房出租企业经营特点的长年低息贷款等金融解决方案;反对符合条件的住房出租企业发售专门用作发展住房出租业务的各类债券、不动产证券化产品;减缓前进针对出租用房的各类房地产投资信托基金(REITs)试点，在试点后尽早构成规模。所谓REITs(Real Estate Investment Trusts)即房地产信托投资基金，是一种通过发售股份或获益凭证汇聚资金，由专门的基金托管地机构展开托管地，并委托专门的投资机构展开房地产投资经营管理，将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。据杨现岭讲解，资产证券化是国际惯例，也是我国目前资本市场注目的热点。

在不断扩大房源方面，深圳使用的是存量小产权房划入统一监管平台(100万套)和谦和地块追加(10万套)举的模式，前者占到整体供应量多达90%，这是一种新思路;北京未来五年将新建150万套住房，其中50万套显用作出租，计划供应住宅用地6000公顷，其中1000公顷集体建设用地。粗略计算出来，这些集体用地恰好可以建设50万套出租用房(按套皆45平方米计算出来)。薛洪言认为，利用金融手段盘活资深存量资产，构建REITs是没问题的，但拒绝物业必需由机构持有人，对未来的资金收益有产权才能构建。

如果是显中介，对房源没掌控力，就很难将REITs扩展到更加辽阔更加广泛的出租场景中去，无法转变场景。租房要精彩，政策须要放开除金融产品的创意以外，租房市场的活力还必须更加多政策放开方能以求获释。

在租并购荐的大趋势下，一二线城市争相实施希望租房市场发展的土地流转或房源反对计划。例如，北京明确提出在今后五年供应50万套出租住房;广州则计划发售825万平方米出租住房用地，预计供应出租住房15万套;上海明确提出，“十三五”期间出租住房用地供应占到比约为31%，发售出租住房总计70万套;深圳则计划在“十三五”期间建设40万套人才住房，其中70%为出租住房，并拒绝企业建设过程中展开配建不高于20%的谦和出租住房，并收储100万套城中村房统一出租。杨现领认为，虽然各地实施了出租市场的供应计划，但还在等候具体的实施细则。

例如，集体用地如何建设出租用房，出租机构、土地所有方(村委会或镇政府)之间的合作关系、义务和权责，很多都面对着涉及的法律难题。而集体土地上建设的房屋否可以取得房产证，是资本方最注目的方面，关系到能否构建REITs。在他显然，一线城市房屋租赁市场的土地供给也许可以确实看清到土地制度改革和土地流转机制的深层次问题。

租房市场的土地流转是将来问题，但租房运营企业当下更加关心的问题是，经营租房这门做生意盈利周期很长，甚至盈利空间还有待从容。作为租房运营机构负责人，刘翔指出当下更加必须的是来自财税和资金上的反对。“我们做到的不是轻资产模式，因此在银行贷款方面并不占优。

即使是谦和式公寓企业，在谋求融资、贷款时也较为无以。”因为优客逸家这类长租公寓采行的是“二房东”模式，因此一个更加现实的问题是税收。曾在旅游行业工作多年的刘翔了解到，旅行社纳税是按照差额收益作为税基来纳税，他指出“二房东”模式也是类似于的，但并无法享用差额收益纳税的“福利”。

“比如说我们跟租客缴的房租是1000元，实质上有700元是给房东的，到我们手上的钱是300元。那么应当按照1000元还是300元作为增值税收益来纳税?”对于这类问题，刘翔指出政策制定者可以再行把租房运营机构培育一起。

上海财经大学公共经济与管理学院教授朱为群研究财政税收多年，据他讲解，对于企业来讲，认同是以其缴纳的全部收益作为计算出来依据的。但是缴纳给房东的这部分钱，是没办法扣减的。

赵秀池指出，以往市场不获取出租类商品房，因此出租住房较为集中，大量出租住房的来源，主要是个人，集中式的机构出租房源较较少，未来通过开发商谦和、公租房建设等不会构成大量的、长年的优质出租住房来源。她建议，容许闲置的商业办公、工业厂房等用于出租住房，或者容许一些大户型展开必要改建租赁，并给与民水民电的政策反对。

对于未来租房市场的发展，陈晟建议政府应该引领构成公允性平台，为老百姓将房源便捷地公布在平台上获取便捷，并构成一系列的保障机制，既维护住房，也维护房东和租客的利益。

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